미분양 주택의 발생은 주택시장의 수급 불일치를 나타내는 자연스러운 시장현상이기도 하지만 그것의 강도 및 범위에 따라 상당한 사회.경제적 후유증을 야기하기도 한다. 미분양주택이 사회경제적 및 정치적 이슈로 대두될 정도로 심각하게 표출된 것은 `90년대 이후부터라고 할 수 있다. 주택200만호로 상징되는 `95년도 미분양사태로부터 IMF사태로 인한 미분양 및 최근의 글로벌 금융위기 과정에서 초래된 대규모 미분양 등 여러 차례에 이르고 있다. 모두가 주택의 수급불균형이라는 공통점이 있기도 하지만 미분양규모의 구체적인 형태나 발생배경 등에는 적지 않은 차이가 있다. 따라서 시기별로 달리 나타나는 미분양주택의 특성과 배경을 보다 체계적으로 이해할 수 있다면 향후 미분양문제에 대해 보다 효과적으로 대처할 수 있다. 이러한 인식을 바탕으로 본 연구에서는 `90년대 이후 미분양을 크게 3개의 시기로 분류하여 각 시기별 특성과 미분양 발생배경을 비교 검토하였다. 제반 분석결과 다음과 같은 흥미로운 사실들이 관찰되었다. 첫째, 미분양주택의 발생은 지역별로 상이하게 나타나며 특히 주택보급률이 높은 비수도권 지역은 시간이 갈수록 미분양의 강도가 높게 나타나고 있다. 특히 비수도권지역의 미분양은 정부의 균형개발정책에 의해 크게 영향을 받고 있으며 지역경제에 큰 위협요인으로 작용하고 있다. 둘째, 시기별로 미분양주택의 규모에 뚜렷한 차이가 있으며 시간이 갈수록 중대형 미분양의 비중이 증가하고 있다. 이는 소형평형 의무비율에 대한 규제가 완화되면서 민간기업들이 수익성이 높은 중,대형에 주로 치중한 결과로 보여진다. 셋째, 미분양 주택은 시간이 지날수록 민간부문에 의한 비중이 높아지고 있다. 이는 공공부문이 임대주택 공급에 우선순위를 둔 결과로 분양주택에 대한 투자비중이 낮아졌고, 동시에 2000년 이후 민간주택 사업체수가 급격히 증가한 결과로 판단된다. 넷째, 이른바 악성미분양이라 정의되는 준공 후 미분양의 비중 역시 시기별로 큰 차이를 보이고 있다. 시간이 갈수록 악성미분양의 비중이 높아지고 있는데 이는 미분양문제가 질적으로도 더욱 악화됨을 시사하고 있으며 특히 지방미분양이 증가하는 것과 밀접한 관련이 있는 것으로 보인다. 다섯째, 1995년을 정점으로 한 1차 미분양 급증기는 무분별한 택지공급 및 택지제도의 경직성에서 비롯된 과잉공급이 그 주된 요인으로 보인다. 여섯째, 1998년을 정점으로 한 2차 미분양 급증기는 IMF위기에 따른 구조조정, 분양가 자율화, 높은 금리, 분양권 전매금지 등에서 비롯된 수요위축이 가장 주요한 요인이었던 것으로 판단된다. 일곱째, 2008년을 정점으로 한 3차 미분양 급증기는 참여정부의 수요억제 위주 주택정책, 글로벌 금융위기에 따른 소비심리 위축, 분양가 상승에서 비롯된 수요측 요인과 주택보급률이 높은 지방에 분양물량 확대, 분양가 상한제 실시에 따른 일시적 공급폭증 등에서 기인한 공급측 요인이 상호 복합적으로 작용한 결과로 추정된다.

The main purpose of the paper is to make an inter-temporal comparison of the characteristics and backgrounds of unsold housings. For this it is assumed that unsold housings were happened three times after 1990s. And then the paper attempted to investigate the questions of whether there exists any differences or similarities among the three different periods of unsold housings. Some interesting findings are as follow: first, the pattern of unsold housings. are different by region. In particular, the unsold housings problem in the Non-Capital Region is getting worse due to its high housing supply ratio as well as regional policy towards balanced regional development. Second, the average size of unsold housing units has become bigger and bigger since most of housing companies has focused on building the middle-size and large-size apartments to enjoy higher profits after abolishing the government`s regulation on the size of housing units. Third, the unsold housings supplied by the private sector have continuously increased partly because the public sector has concentrated in constructing rental housings during the same period, and partly because the number of housing companies has sharply increased during the booming period.