본 연구의 목적은 GIS와 공간 군집기법을 이용하여 블록 수준의 공간 스케일에서 잠재적인 도시재생 구역을 식별하는데 있다. 우리나라의 경우 기존 시가지의 물리적 특성과 건설자본의 투자를 통한 도시재생이 주를 이루어 왔기 때문에, 젠트리피케이션에 대한 공급 측면의 설명논리를 이용한 재생구역 설정이 보다 적합하다. 따라서 지대차를 계산하는 핵심 개념인 실질 지대(capitalized ground rent)를 조작적으로 측정하기 위하여 지가와 건축물의 노후도를 이용하였다. 블록 수준의 기본 공간 단위에 대하여 지가변동률과 노후 건축물의 비율을 계산한 후, 두 기준을 모두 반영하는 결합 확률면을 생성하였다. 생성된 확률면에 Getis-Ord의 Gi* 통계량을 적용하여 도시재생의 가능성이 높은 군집을 식별하였다. 이러한 절차를 대구광역시에 적용하여 분석한 결과 대구의 경우 기존 도시화된 지역의 상당 부분이 도시재생을 필요로 하는 노후한 지역으로 평가되었다. 그러나 도시재생을 필요로 하는 지역은 기존 도심 전체가 아닌 부분적인 군집의 형태로 나타났다. 군집분석의 결과를 통하여 군집의 강도와 공간적 범역을 파악할 수 있었다.

The purpose of this research is to detect potential urban regeneration districts using GIS and spatial clustering analysis at detailed spatial scale like blocks. Because the urban regeneration projects in Korea have been enforced generally based on the physical characteristics of built-up areas and the investment of capital, the production explanation for gentrification seems to be more appropriate to our situation. Therefore, the land value of parcel and degree of buildings`s deterioration were selected in order to operationally measure capitalized ground rent, which is a key concept of Smith`s rent-gap theory. After the fluctuation rate of land value and the rate of a aged building were calculated for each basic spatial unit, a combined probability surface which simultaneously satisfies two criteria was generated and spatial clusters with high probability of urban regeneration were detected by applying Getis-Ord`s Gi*. This procedure was applied to Daegu Metropolitan City. The results of the analysis demonstrate that it is possible to detect the spatial clusters which could be regenerated with high probability within an urbanized area.