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KCI 등재
한국의 부동산프로젝트파이낸싱과 은행감독
Real Estate Project Financing and Banking Supervision in Korea
최동준 ( Dong Jun Choi )
금융법연구 9권 1호 33-52(20pages)
UCI I410-ECN-0102-2013-320-002086371

글로벌 금융위기 이후 한국의 부동산경기는 침체상태가 계속되고 있다. 대규모 아파트와 상가 등의 미분양, 할인분양은 부동산PF대출의 부실을 초래하여, 은행의 자산건전성을 악화시키고 있다. 그리고 미분양은 고용효과가 높은 건설사의 유동성곤란으로 건설사의 법정관리신청, 부도 등의 문제를 초래하고, 분양계약을 체결한 수분양자에게는 주거불안정이라는 사회문제를 만들고 있다. 당초 부동산개발금융은 주로 시공자금융과 부동산개발신탁이었다. 한국의 금융위기 이후 2000년대 초기의 ABS, MBS, REITs, 부동산펀드와 자산유동화 등의 구조화금융의 정착으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 도입되어 주택경기의 호황을 만들었다. 한국의 부동산PF의 사업구조는 국제적 PF와는 달리 시공자의 보증을 요구하는 기업금융의 한 유형이거나 변형된 기업금융이다. 부동산PF대출은 사업의 미래 현금흐름에 의존하는 것이 아니라 시공자 금융에 의존하는 기업금융과 유사하다. 그 결과 시공자는 사업위험의 대부분을 부담한다. 부동산PF은 2007~2008년 기간에 최고수준을 시현하였으나, 글로벌금융위기로 부동산시장이 하락하기 시작하고 수요도 급감하였다. 그 결과 PF사업장의 절반가량이 공사착공을 하지 못하거나 중단되었다. 미분양 또는 할인분양에 의한 시공사의 부실은 시공자 금융에 의한 부동산PF의 구조상 은행부실로 연결되었다. 은행감독은 은행의 건전경영을 도모하여 신용질서의 유지와 금융시장안정을 도모하는 것을 목적으로 한다. 이러한 목적달성을 위하여 감독기관은 행정지도, 거시건전성 감독수단인 대손충당금 적립비율의 조정, 감독규정의 제·개정에 의한 공적 규제, 시장감시를 위한 공시, 감독방향의 제시 등의 감독수단을 활용한다. 부동산PF대출을 대처하는 과정에서 일부 문제점이 발견된다는 S&P의 평가가 있었으나, 한국의 은행감독기관은 부동산경기의 변동에 따라 부동산PF에 대한 은행감독수단을 적절히 활용하여 부동산개발사업의 구조조정으로 은행의 건전성을 제고하고 부동산시장의 안정에 기여한 것으로 판단된다. 감독수단의 활용을 살펴보면, 2007년~2008년 부동산 호경기 때에는 향후의 잠재불안요인에 대비하여 정상분류 부동산PF의 대손충당금 적립비율을 상향조정하고, 부동산 PF사업장의 사후관리를 위하여 리스크관리모범규준을 제정·운용토록 지도하여 시장안정을 저해할 수 있는 구조적 요인에 선제적으로 대응하였다. 그리고 이러한 대응조치와 병행하여 부동산PF사업장에 대하여 사업성 분석을 실시하고, 이에 기초하여 시장에 의한 자율적인 부실사업장의 정리를 유도하였다. 이는 향후 부동산경기 침체의 장기화시 은행이 보유한 부동산PF의 부실로 인한 건전성 악화를 예방하고 시장전반의 취약요인으로 확산되지 않도록 하는 연착륙방안이었다. 감독조치의 마지막 단계는 부동산PF의 상시감시시스템의 구축이었다. 이는 감독유관기관 간의 정보공유와 시장감시를 위한 공시를 가능하도록 하여 은행의 부동산PF대출의 사후관리를 강화하게 하였다. 그 결과 부동산경기 침체의 지속 아래에서 부동산PF대출의 부실채권비율, 연체율은 안정적인 등락세를 유지하고 있다. 유럽 재정위기 지속 등으로 세계경제 성장세 둔화 및 국제금융시장 변동성 확대가 예상되는 가운데, 한국도 부동산경기의 둔화 등으로 중소기업·서민층의 어려움이 예상되고 금융부문에서도 금융시장의 변동성이 확대될 가능성이 있다. 부동산경기는 과거 3년여의 불황을 쉽게 회복하기는 어려울 것이나, 12월 대선에서의 개발공약과 주택시장에서의 지난 수년 동안의 공급부족 등으로 경기회복 가능성도 엿보이고 있다. 부동산개발PF에 대한 은행감독이 실효성 있게 작동되어 은행의 건전성이 제고되고 부동산PF시장의 안정을 기대한다.

[자료제공 : 네이버학술정보]
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