도시정비법 제정 이후 주택재건축, 재개발사업 등 도시정비사업은 공공사업의 성격을 보다 강하게 지니게 되었다. 그러나 재개발, 재건축을 둘러싸고 여러 사회 문제가 지속적으로 발생하고 있고, 그 문제를 해결하기 위해 정부와 서울시 등 지자체는 도시정비법을 일부 개정하여 소위 공공관리제를 도입하였지만 재정 부족문제 및 공공 지원이 가장 필요한 부분인 세입자 보상이나 철거 등에 공의 역할이 개입되지 못하면서 정비사업의 주도권과 관련된 사항에만 공공의 권한을 불필요하게 확대하였다는 비판이 제기되었다. 즉, 정작 중요한 세입자 보상 문제에서의 공공의 역할이 강조되지 않은 것이다. 더 이상 도시정비사업 과정에서 철거와 그 보상을 두고 사회적 갈등이 재발하지 않도록 하기 위해서는 정비사업 과정에서 공공관리를 강화하는 한편 보다 실질적이고 현실적인 보상이 이루어지도록 입법적으로 해결할 필요성이 있다. 이를 위해 이 글은 각종 도시정비사업을 시행하는 과정에 있어서 상가세입자와 주거임차인 등 세입자들에게 어떠한 보상을 어느 정도로 해주어야 헌법상 정당보상 원칙에 근접하는 것인지에 관한 문제를 다루고 있다. 우선 현행 보상제도와 정당한 보상의 문제를 개관하고, 구체적으로 상가세입자의 권리금보상, 영업보상, 이주대책 등을 아우르는 각종 보상제도 및 그 보상기준을 제시해 보고자 노력하였다. 지금까지 우리나라에서 재개발, 재건축 과정은 조합과 시공사 측의 이익을 위해 속도전에만 치우쳐 그 과정에서 건물주와 토지소유자에 대한 보상문제는 일부 논의의 진전이 있었으나 세입자에 대한 보상은 뒷전이었던 것이 사실이다. 헌법상 평등원칙은 도시정비사업과정에서 소유자와 세입자에 대해서도 동일하게 적용되어야 하는 가치이다. 즉 도시정비사업의 보상 체계상 지금까지 소외되어 온 세입자에 대한 보호가 보다 체계적으로 입법화될 필요성이 있는 것이다.

「The Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents」 is applied to both and as a result of it, such difficulties are addressed partially. However, there still exists some ambiguity under this new law. The element of public interest in the housing reconstruction has been emphasized. Also the housing reconstruction which has been considered as the private law plays some role in city rebuilding and the housing reconstruction issue has been dragged into public law area. Likewise, such phenomenon causes inevitable conflicts between tenant’s private individual right and public interest. In the end, all these phenomenon create a problem which would inflict enormous damages to the union members and his tenants. The purpose of this study lies in preventing legal conflicts likely to happen while exercising the right during the reconstruction process and in bringing success to the reconstruction project by analyzing the disputes in real lives related to the conditions, procedures, price calculations and so on while exercising the right, and then suggesting a realistic improvement(legislation) measures especially for the tenants rights within improvement of urban system. This paper is aimed at suggesting an appropriate framework to address overall legal issues on sale request during housing reconstruction process, examine alternatives out of current sale request system to balance the interest between contractors and dissenting people and find a reasonable resolution of disputes. This study is intended to examine how predetermined business losses would be compensated within commercial areas which are subject to public reconstruction projects, and to identify whether any breach against property right could be justifiably indemnified according to the constitutional regulations.