2012년을 기준으로 미국의 농지면적(370만㎢)은 우리나라 농지면적(19,485㎢)의 190배에 달한다. 그럼에도 불구하고 미국은 농지의 잠재적 개발가치를 매입하여 농지를 필요로 하는 사람들에게 저가의 농지를 공급할 수 있도록 농지보전지역권을 설정하고 있다. 반면, 우리나라의 경우에는 농업진흥지역을 지정하여 엄격한 행위제한을 통해 농지의 개발을 억제하고 있지만, 매년 1%의 농지가 타용도로 전용되고 있다. 이 논문은 미국의 농지보전지역권 매입제도의 내용과 현황을 살펴봄으로써 우리나라의 농지보호에 주는 시사점을 도출하는 데에 목적이 있다. 이를 위해서 이 논문은 미국의 농지보전지역권 매입제도의 개념과 주요내용을 살펴보고, 현재까지의 농지보전지역권 매입 현황과 미네소타주의 입법례를 분석하였다. 농지보전지역권 매입제도의 내용은 그 도입 배경과 연방정부의 농업법의 개정연혁 및 주요내용을 포함하였다. 매입현황은 2014년 5월까지 주정부의 재정투입 규모와 농지보전 면적을 살펴보았으며, 입법례는 농지보전지역권 매입을 위한 근거법으로서 미네소타 주법과 미네소타주 워싱턴군(county)의 조례를 분석하였다. 마지막으로 우리나라에 주는 시사점을 통해 농지보전지역권 매입제도의 적용가능성을 검토하고, 현실적인 대안을 제시하였다. 미국의 농지보전지역권 매입제도를 적용하기 위해서는 우리나라 법제상 개발권 분리가 가능하여야 하고, 개발권의 가치산정이 가능하여야 한다. 개발권의 분리나 가치산정은 용적률 이전방식이나 용적률의 가치를 기준으로 기술적인 접근은 가능하지만, 민법상 소유권에서 개발권을 분리하는 문제와 토지규제와 손실보상에 대한 헌법재판소 결정과 배치되는 측면이 있다. 따라서 이 논문에서는 미국의 농지보전지역권 매입제도의 효과를 기대할 수 있는 세 가지 대안을 제시하였다. 첫째, 농촌토지이용을 농업, 축산, 취락, 농산업, 농촌관광휴양 등으로 구분할 수 있는 농촌토지이용계획 수립이 필요하다. 둘째, 농업진흥구역을 구분하여 농지전용제한지역을 지정할 필요가 있다. 셋째, 농지전용금지구역을 신설하고 재산세 감면 및 소득보전직불금의 활용이 요구된다.

The Agricultural areas of U.S., 3.7 million ㎢ are almost 190 times more than 19,485㎢, that of Korea. Nevertheless, the U.S has purchased the development rights, latent development value from farmland with conservation easements to provide low priced farmland for farmers who want to cultivate it. However, 1% of agricultural areas are converted for alternate uses in Korea even though there is an agricultural zone for land use control to restrict developments in it. The aims of this paper are to review current condition and system of the agricultural conservation easements in the U.S. and find implications for Korea. In order to achieve the goals, this paper analyzed the concept, major contents, actual condition, and legislative case for the purchase of agricultural conservation easements. The contents of agricultural conservation easements include introduction background and history of federal legislative for it. It reviewed the financial investment and conserved farmland areas of state governments until May 2015 and analyzed the purchase of agricultural conservation easement acts and ordinance in Minnesota State and Washington county. Finally, it examined applicability of it to Korea and suggested alternative policy directions. In case of application of it to Korea, there are legal prerequisites like extraction of development rights from land ownership and value assessment of it. It is possible to extract and appraise development rights with the technical method to use and estimate floor area ration. However, it might be contrary to the decision of Constitutional Court in Korea regarding legal standards between land regulation and compensation. Accordingly, with expecting similar effects like the purchase of agricultural conservation easements in the U.S. this paper suggested the alternative policy directions as follows: first, to establish land use plan in rural area to classify land use as agriculture, livestock, community, industry, tourism and recreation; second, to designate the restricted area of farmland conversion; third, to introduce the prohibition zone of farmland conversion with tax deduction and farm income compensation.