기존의 재개발, 재건축 등 각종 정비 사업의 대안으로 도시재생이 떠오르고 있다. 도시재생의 한 유형인 마을만들기의 경우 여러 주체가 참여하는 가운데 주민들의 참여가 필수적이다. 하지만, 선행연구들은 대체로 주민참여와 정부의 역할이 중요하다는 선언적인 주장에 그친다. 이에 본 연구는 지방정부의 역할로서 여론수렴, 또 다른 주체인 시민단체는 교육과 매개기능에 초점을 두었다. 그리고 이러한 역할이 주민들의 정치효능감에 영향을 주어 참여를 이끌어낼 수 있음을 시민단체주도형인 장수마을과 정부주도형인 산새마을에 적용하여 분석하였다. 연구결과 시민단체주도형과 정부주도형을 종합해볼 때 시민단체의 교육기능은 주민들의 내적효능감을 통해 참여도를 높였다. 또한 정부주도형에서는 지방정부의 여론수렴이 외적효능감에 긍정적인 작용을 하여 주민들의 참여를 진작하는 것으로 확인되었다. 본 연구의 이론적 함의는 기존의 선행연구들에서 제시한 주민참여의 영향요인들 간의 관계를 구체적인 사례를 통해 실증적으로 검증하였다는 점이다. 정책적 함의로는 주민들을 위한 교육프로그램이 필요하며 이 때 기존의 공동체와 인구통계학적 특성을 고려한 구체적인 접근이 중요하다. 또한, 마을만들기 사업에 있어서 지방자체단체는 지역 주민들의 여론을 받아들여 실제 사업에 반영하려고 노력해야 하며 여기에는 지자체장의 의지가 중요하고 여론수렴을 위한 제도적 보완이 필요가 있다.