■ 개요 국내 부동산 시장은 지역 간 가격상승 차별화가 나타나며 일부 지역에 과열 조짐이 보이고 있다. 정부는 시장안정화를 위한 부동산정책을 예고하고 있다. 과거 집권기간 동안 부동산시장 가격 불안정이 장기화된 경우는 참여정부 시기이다. 주요 정책 기조에서 현재 정부가 참여정부와 유사점을 가진다는 점에서 참여정부 시절 펼쳐진 부동산정책을 현재 시점에서 검토해 볼 필요가 있다. 본 연구에서는 과거 참여정부 시절 부동산경기 흐름과 당시 부동산 안정화 대책을 살펴보았다. 당시 정부 정책이 부동산 가격 안정에 실패한 원인을 분석해보고 지금 시점에서 우리에게 시사하는 바가 무엇인지 찾아보았다. ■ 참여정부 시기 부동산가격 추이 (거시경제 여건) 부동산 수요를 나타내는 국내 가계의 소득수준은 빠르게 높아졌다. 참여정부 당시 국내경기는 글로벌 경기 호황의 영향으로 외환위기 충격에서 벗어나 안정적인 성장세를 기록하였다. 안정적인 경제성장과 원화 강세 등의 영향으로 1인당 국민소득이 빠르게 증가하며 2006년에 처음으로 2만 달러를 넘어섰다. 국내소비자물가상승률은 낮은 수준을 유지하며 가계의 실질소득 증대에 도움이 되었다. 가계의 대출여력은 저금리 기조가 이어지며 늘어났다. 금리는 2003년부터 2005년 중반까지 서서히 낮아졌다. 2005년 후반이 지나서야 금리는 서서히 높아졌다. 국내의 저금리 정책 영향으로 시중 유동성이 풍부해졌다. 광의의 시중유동성을 나타내는 국내 M2 증가율은 2003년 초 13%를 상회하였다. 2004년에 시중유동성이 감소하는 듯 보였으나 2005년 이후 다시 증가 속도가 가팔라졌다. (부동산가격 추이) 참여정부 기간 동안 부동산가격은 지속적으로 불안하였다. 참여정부가 출범하기 이전부터 상승세를 보이던 부동산 가격은 집권초기인 2003년에 높은 상승률을 기록하였다. 2004년 들어서 하락세를 보이던 부동산 가격은 2005년부터 불안해지더니 2006년 11.6%, 2007년 3.1% 상승하였다. 지역별로는 수도권과 지방간 가격 차별화 현상이 심화되었다. 수도권 지역의 주택매매가격 상승률은 2003년초 10%를 넘어섰으며 2005년 하반기부터 다시 증가 속도가 가팔라졌다. 수도권 중 서울 지역의 가격 상승률이 높았으며 특히 강남권 지역의 부동산 가격이 큰 폭의 상승을 기록했다. 반면 지방의 부동산 가격은 참여정부 시기 대체로 낮은 상승률을 기록했다. ■ 참여정부 당시 주요 부동산 대책과 한계 (주요 부동산 대책) 부동산대책은 시장의 과열을 막기 위한 투기억제 대책과 침체된 시장을 회복시키기 위한 부동산 경기활성화 대책으로 구분된다. 부동산 시장의 과열을 억제하는 투기억제 대책은 수요측 대책과 공급측 대책이 있다. 참여정부 당시에는 부동산가격의 과도한 상승을 막기 위한 투기억제 대책이 주를 이루었다. 부동산시장이 과열되었다고 판단한 참여정부는 집권기간 중 2004년을 제외하고 매년 부동산 과열 억제 대책을 펼쳤다. 참여정부 1년차인 2003년에 종합부동산세 도입, LTV규제 강화 등을 포함한 10.29 주택시장안정종합대책이 발표된다. 10.29대책 이후 부동산 가격은 일시적인 안정세를 보였다. 부동산 가격이 안정되자 카드사태 영향으로 침체된 경기를 부동산을 통해 부양할 필요성이 제기되었다. 따라서 2004년 7월 모기지론 확대 등을 포함한 건설경기 연착륙 방안이 발표되었다. 2005년 초부터 주택가격이 다시 불안해지자 정부는 2005년 8.31대책과 2006년 3.30대책을 발표한다. 하지만 2006년 하반기 부동산 가격이 급등하자 공급확대, 공급제도 개선, 주거복지 강화를 위한 2006년 11.15대책, 2007년 1.11대책을 발표한다. 부동산 가격은 2007년 하반기부터 서서히 안정되기 시작한다. (참여정부 부동산정책 한계) 참여정부 당시 다양한 투기억제 대책에도 불구하고 부동산가격 불안이 이어졌다. 그 원인으로는 첫째, 수급예측의 실패로 공급 대비 수요 과잉이 상당기간 지속되었으며 초기 정책이 수요억제에 집중되었다. 외환위기 이후 부동산경기가 급랭하며 주택 공급이 부족해졌다. 반면 국내 경제가 호조를 보이며 주택에 대한 수요가 증가하였다. 늘어나는 주택 수요에 대응하기 위해 주택 공급을 늘려야 하지만 택지 확보에서 주택공급까지는 상당한 시차가 존재하여 수급 불균형이 장기화 되었다. 특히 초기 부동산대책은 공급확대 보다는 수요억제에 집중된 측면이 있었다. 둘째, 시중의 자본 유동성이 풍부하였고 대체투자 수단이 부족하여 투기억제 대책에도 불구하고 자금이 부동산 시장으로 지속적으로 유입되었다. 당시 저금리 기조가 장기화되며 가계의 대출 여력이 늘어났다. 반면 대체투자 수단 부족으로 각종 규제에도 불구하고 시중 자금이 부동산 시장으로 쏠렸다. 셋째, 지역 균형발전과 부동산가격 안정화 정책 등 상충되는 목표가 추진되었다. 국토균형 발전을 위한 지역균형 발전 사업이 추진되며 지방의 주택공급은 늘어났으나 지방 부동산 수요는 규제 강화로 줄어 지방 미분양 주택이 늘어났다. 수도권 지역은 용지부족과 규제 강화로 인해 공급이 감소하여 수도권 지역과 지방 간 부동산 가격 양극화가 발생하였다. 넷째, 부동산 경기의 예측 실패로 지속적이고 일관성 있는 정책이 추진되지 못하였다. 2003년 10.29대책 이후 주택가격이 약세를 보이자 정부는 건설경기의 급격한 하락을 방지하기 위한 건설경기 연착륙 방안을 발표하였다. 경기회복 및 규제완화에 대한 기대감, 향후 공급부족에 대한 불안감, 판교신도시 분양 등 호재등과 겹치며 2005년 이후 부동산 가격이 다시 급등하게 된다. ■ 시사점 향후 부동산시장의 불확실성을 낮추고 가격 안정을 유도할 필요가 있다. 과거 참여정부 시기 각종 대책에도 불구하고 부동산가격 안정에 실패한 사례를 거울삼아 첫째, 기본적으로 수요·공급 안정에 바탕을 둔 부동산정책기조를 유지해야 한다. 둘째, 시중의 유동성이 생산적인 실물부문으로 유입될 수 있도록 노력해야 한다. 셋째, 정부 내 부동산 시장의 호·불황 판단과 대응 정책 수립 시 일관성과 세심한 주의가 필요하다. 넷째, 정부 정책의 실현가능성 확보 및 정책의 시장 선도 기능 강화 등을 통해 시장 내 신뢰성을 확보해야 한다.