임대차계약을 체결하면서 임차인이 임대인에게 지급하는 보증금은 임대차계약에서 발생하는 연체차임이나 목적물에 대하여 발생한 손해의 배상을 담보하기 위한 것이다. 따라서 임대차계약이 종료된 때에 임차인이 임대인에게 지급해야 하는 연체차임이나 손해배상채무액을 보증금에서 공제하는 것은 당연한 것이라 할 수 있다. 그렇지만 보증금에서 연체차임을 공제하는 문제에 관하여는 약간의 논란이 있다. 대상판결에서는 임대목적물이 양도된 경우 임차인이 양도인에 대하여 부담하고 있던 연체차임을 양수인이 보증금에서 공제할 수 있는지에 관한 문제가 제기되었는데, 1심과 원심 및 대법원에서 각기 다른 논거를 들어 연체차임을 보증금에서 공제할 수 있는지에 관하여 판단하고 있다. 대상판결의 1심과 원심 및 대법원이 다른 법리를 제시하고 있는 것은 연체차임을 보증금에서 공제하는 것에 관한 법리가 명확하지 않기 때문이다. 따라서 이 글에서는 보증금의 법적 성질에 관한 논의를 기초로 하여 연체차임을 보증금에서 공제함에 있어서 문제되는 점들에 대하여 차례로 살펴보았다. 그리하여 임대목적물이 양도된 경우 임대인의 지위가 양수인에게 이전한다는 것이 어떤 의미를 가지는 것인지, 목적물이 양도되기 전에 발생한 연체차임채권이 보증금에서 공제되는 법리는 어떻게 구성하는 것이 가장 합리적인지, 보증금을 반환함에 있어서 연체차임을 공제한다는 것이 상계와는 어떤 관련이 있는 것인지를 살펴보고, 각각의 문제점에 대한 필자의 견해를 제시하였다. 결론적으로 보증금이 연체차임과 임대목적물에 대하여 발생한 손해배상을 담보하기 위하여 교부된 것이라는 점을 고려하면, 임대인에게 보증금에 대한 우선적인 권리를 부여할 필요가 있기는 하지만, 임대목적물의 양도나 임대차보증금의 양도로 인하여 임대차관계가 변동된 경우에는 거래의 안전을 도모할 수 있는 방안도 모색할 필요가 있다는 주장을 하면서 이 글을 마무리하였다.

The security deposit which tenant pays to landlord when making a lease contract is to guarantee the compensation for overdue loan or damages occurred on the object. Therefore, it is reasonable to deduct overdue loan or debt from security deposit after the contract terminated. However, there are a few problems related to the overdue loan deductible from security deposit. In the judgement, the problem whether a grantee is able to deduct the overdue loan from security deposit was raised and the first trial, original trial and the supreme court are making judgement that overdue loan can be deducted from the security deposit based on different reasons each. The reason why the courts are suggesting different reasons is because the legal principle regarding the deduction of overdue loan from the security deposit is not clear. In this article, therefore, features of the security deposit and problems regarding the deduction of overdue loan from the security deposit were examined. The meaning of the transfer of landlord`s authority to the grantee when the object of lease was transferred, the most reasonable composition of the legal principle about the deduction of claim for overdue loan from the security deposit which occurred before the object was transferred, the relation between the deduction of overdue loan in returning the security deposit and the setoff were examined and the opinion regarding each problem was suggested. In conclusion, landlord needed to be given preemptive right in the sense that security deposit guarantees the overdue loan and the compensation of damage occurred on object of lease. However, there is also necessities to find ways to promote the safety of transaction when the relationship of lease changed due to the transfer of object of lease or the transfer of the security deposit.