임차건물에 화재가 발생하여 임차건물이 소실·소훼 등으로 임차인의 임차목적물 반환채무가 이행불능이 된 경우 대법원은 일정한 준거틀을 가지고 분쟁해결의 지침을 제공해왔다. 그런데 임차건물 화재로 인한 문제는 임대인과 임차인의 계약관계로만 접근하기 어려운 특수성이 있다. 임차공간 내외에서 구체적 발화지점이나 화재원인이 밝혀지는 경우에는 화재에 대한 책임소재를 판단하는 것이 그리 어렵지 않으나 화재의 특성상 구체적 발화지점이나 화재원인이 밝혀지지 않는 원인불명의 화재발생이 많고, 이 경우 단순히 임차인의 임차목적물 관리에 관한 선관주의의무의 증명책임으로 문제해결을 하는 것이 타당한지도 검토할 필요가 있다. 종전에 대법원이 임차건물 화재로 인한 임차건물과 임차 외 건물 부분의 소실 등으로 인한 손해에 관하여 손해배상책임의 성질과 손해배상의 범위를 명백하게 구별하지 않고 임차인의 선관주의의무 위반에 관한 증명책임과 소위 `불가분일체론`에 의한 손해배상범위의 확장이 이루어진 것은 화재의 특성을 무시하고 임차인의 지위를 열악하게 만든 면이 없지 않았다. 이 사건 대법원 전원합의체판결은 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차건물에서 화재가 발생하여 임차건물 부분을 포함하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우 (1) 임차 외 건물 부분 손해에 대하여 임차인이 지게 되는 손해배상책임의 법적 성질이 채무불이행책임인지, 불법행위책임인지, (2) 채무불이행책임이라면 임차 외 건물 부분 손해의 배상책임 성립을 위한 요건사실인 `임차인의 계약상 의무위반`에 관하여 그 내용과 증명책임을 임차건물 부분 손해의 경우와 달리 보아야 하는지 여부에 관하여 다수의견과 별개의견, 반대의견에서 보는 바와 같이 다양한 접근방법이 제시되고 있다. 그 동안 소송실무에서 법적 개념이 아닌 `불가분일체론` 등을 임차건물 화재로 임차 외 건물이 소실된 경우에도 임차인의 책임을 안일하게 인정해 온 면이 없지 않았던 터에 이 사건 대법원 전원합의체 판결로 엄격한 조건 하에 임차인의 책임을 인정하는 것으로 바뀌게 되었다. 판결의 지향점은 옳다고 생각되나 임차 외 건물 소실부분에 관하여는 채무불이행책임이 아닌 불법행위책임으로 파악하는 것이 임대인과 임차인의 지위를 타당하게 규율하는 것이 될 것이다. 아울러 임대인이나 임차인이 화재로 인한 위험을 분산시키기 위해 화재보험이나 책임보험 등에 가입하는 경우 임대차계약의 당사자와 보험자와의 관계도 타당한 관계설정이 이루어져야 한다.

If a tenant building is destroyed due to a fire in a leased building, or if the tenant fails to fulfill the obligation to return the leased object, the Supreme Court of Korea has provided guidance on resolving the dispute with a certain standard. However, the problem caused by lease building fire is difficult to access only by the contract between the landlord and the tenant. In the past, the Supreme Court did not clearly distinguish between the nature of the liability for damages and the extent of the damages in respect of damages caused by the disappearance of leased premises and other parts of the leased premises due to fire in the leased premises. This problem was solved by the issue of proof of liability for breach of the good manager`s duty of due care of the tenant. And the expansion of the range of damages by the so - called `inseparable theory` ignored the characteristics of the fire and made the status of the tenant poor. The Grand Bench of the Supreme Court ruled that the legal nature of the liability for damages to the premises outside the lease is the default liability. In addition, the contents and proof of liability of the tenant for breach of the contractual obligation of the tenant are different from those of the rental property damage. In this article, I have summarized the precedent of the Supreme Court about the liability of the tenant for damages caused by the fire in the leased building, and criticized the decision of the Supreme Court.