공유부동산의 분할에 대하여 각 공유자는 언제나 공유물의 분할을 청구할 수 있으며 분할이 이루어지면 지분권의 매매나 교환이 성립하게 된다. 그리고 공유물의 분할은 다음과 같은 단계를 거치게 된다. 우선 공유자는 다른 공유자에게 협의에 의한 분할을 청구할 수 있고 협의가 성립되지 아니한 때에는 각 공유자는 법원에 분할을 청구할 있다. 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있다.
그런데 유치권에 의한 경매와 민법 등의 경매는 담보권실행을 위한 경매의 “예에 따라 실시한다”고 규정하고 있는데, 이 경우 어느 “예” 에 따라 담보권실행의 경매를 실시할지 논란이 되어 왔다. 특히 형식적 경매 중 공유부동산의 대금분할청구와 관련하여서는 실무상 많은 논란이 되고 있으며 매각조건 등에 따라 이해관계인 사이에 첨예하게 대립되는 문제가 발생하게 된다.
그리고 부동산 일부 공유지분에 관하여 저당권 등 담보물권이 설정된 후 공유부동산이 분할된 경우 존속설의 견해와 판례의 입장은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속한다고 보고 있기 때문에 이러한 사실을 모르고 공유부동산을 분할 받은 양수인은 불의의 손해를 당할 수 있게 되는데 위와 같은 사실은 일반인의 법 감정에도 맞지 않고 거래의 안전과 공평성에도 반하는 문제가 발생하게 된다.
따라서 본고에서는 형식적 경매 중 실무상 대다수 차지하고 있는 공유부동산의 대금분할경매를 중심으로 우선 매각조건에 대한 내용을 검토하고 이어서 공유지분위에 설정한 담보물권의 개선방안을 연구하여 거래의 안전과 이해관계인 사이의 권리를 공평하게 보호하고자 한다.
Each sharer of the shared real estate can always claim the jointly-owned property and once the division is done, the sale or exchange of equity rights is established.
The division of the share will then take the following steps: First of all, the joint-owner may request a division by consultation from the other joint-owner, and if no consultation has been established, each share may request a division from the court.
It is a principle to divide the jointly-owned goods in kind if they are to be divided by a trial, and if they cannot be divided in kind or in kind, they can only be ordered to auction the goods at a time when the value of the goods is feared to be significantly reduced.
However, there is much controversy in practice regarding the claim for installment of shared property during a formal auction, and depending on the terms of sale, there will be a sharp conflict between interested parties.
In addition, if a share property is divided after a mortgage or other collateral property is established in relation to some shares of the real estate, the court's position is deemed to remain as the existing share ratio on each divided property.
Thus, the transferee who was unaware of the fact could suffer unexpected losses, which would not fit the public's judgment on the law and would be contrary to the safety and fairness of the transaction.
Therefore, in this paper, the contents of the sale condition are first reviewed, focusing on the share auction of the shared real estate, which is mostly occupied in practice during the formal auction, and then study the improvement measures for collateralized property rights established on the Jointly-owned Share to ensure fair protection of the safety of the transaction and the rights among stakeholders.