스마트계약은 최근 주목받고 있는 블록체인의 응용영역 중 하나로, 우리나라 정부도 부동산 거래에 블록체인 기술을 도입하는 방안을 추진하고 있다. 본 글은 거래 당 규모가 크고 사람들의 실생활에 큰 영향을 미치는 부동산 거래에 스마트계약을 도입할 때에 생겨날 수 있는 몇 가지 법적 쟁점에 관한 분석을 하고자 한다. 스마트계약은 블록체인에 등록되는 순간 내용을 수정하기가 까다롭고, 실행이 시작되고 나서는 도중에 중단시키기도 어렵다. 이러한 특성들은 계약의 위ㆍ변조를 어렵게 하고 이행을 보장하는 장점이면서 동시에 스마트계약 도입에 장애물로 작용하기도 한다. 스마트계약은 경직된 프로그래밍 언어로 작성되므로 작성 당시부터 장래 발생할 수 있는 상황들을 예측하여 프로그램 내에 입력해두어야 하는데 이는 과도한 시간과 비용을 요구할 뿐만 아니라 현실적으로도 불가능에 가깝다. 스마트계약의 경직성은 계약과 실정법규에서 사용되는 추상적이고 불명확한 개념들을 온전히 수용하지 못하는 한계를 드러낸다. 이를 극복하기 위하여 스마트계약을 사후에 수정하거나 실행을 중단시킬 수 있는 코드를 미리 삽입하거나, 블록체인 외부의 정보를 호출할 수 있는 오라클 기능을 도입하는 방안들이 있지만, 자칫 스마트계약의 강점이 사라질 수 있고 기술적으로도 한계와 부작용이 존재한다. 나아가 부동산과 같이 현실세계에 존재하는 실물자산의 경우 스마트계약의 자동실행기능으로 권리변동을 어떻게 해결할 수 있을지의 문제도 해결해야 한다. 단순하게 블록체인에 실물자산의 권리변동을 기록하는 것만으로는 현실세계에 어떠한 영향을 끼칠 수 없고 민법상 형식주의를 준수해야 하는 문제가 생기기 때문이다. 현실세계와 블록체인 사이의 간극을 좁히는 방안 중 하나로, 부동산등기부를 블록체인으로 이전하고 스마트계약이 구동하는 블록체인과 연동시키는 방안을 생각할 수 있다. 적어도 현재 단계에서 스마트계약은 생각만큼 ‘스마트’하지는 않다. 그러나 자연어 처리기술이 더 발전하면 컴퓨터가 모호한 자연어 개념을 이해하고 처리할 수 있는 폭이 지금과는 차원이 다르게 넓어질 것이고, 오라클 기능의 발달로 스마트계약이 블록체인 바깥의 세계를 탐지하고 인식하는 능력도 비약적으로 향상될 것으로 전망된다.

The Bitcoin hype that once shook the market might be over, but the underlying blockchain technology is still offering some promising future use cases. Smart contracts are one of the blockchain-related sectors that are attracting the most attention. This paper’s objective is to discuss some precautions we should take before hastily applying smart contracts into real estate transactions, as the Korean government has recently initiated a project to develop a blockchain-based transaction system dedicated to real estate transactions. This paper aims to cover two issues. The first issue is related to the practical difficulties entangled in the actual drafting, interpretation and self-execution of smart contracts in general. The second issue deals with the problems arising when attempting to transfer titles of real world (‘off-chain’) assets through smart contracts. The overarching analysis will tackle the yet unresolved tension among contract language’s ambiguity, software code’s rigidity, and blockchain’s immutability. While the definition of a smart contract has not reached a consensus, for the purpose of the discussion, I would like to define a smart contract as ‘a program executable according to the predefined conditions, which is written based on the parties’ agreement.’ As the prevalent literature and practice focus on smart contracts running on blockchains, this paper will discuss smart contracts on the premises that they run on distributed ledgers. One main obstacle to adopting smart contracts is the complexity of crafting smart contract language using rigid programming languages. Due to the immutable and self-executing features of smart contracts, contracting parties are required to foresee possible permutations of their relationship prior to the deployment. Not only is this task practically impossible, but it also is in conflict with the ambiguity and flexibility of the natural language profoundly used in contractual terms. There are some ways to mitigate this rigidity through implementing ‘kill switch’ codes from the outset, or by using oracles to import external events, but they all have certain limitations. Moreover, contract law principles should also be coded into smart contracts in order to achieve compliance with the existing law, which will introduce extra challenges. Additional legal repercussions that can be triggered when on-chain transactions are tied with title transfers of off-chain assets, such as real property. Merely producing virtual representations of off-chain assets (‘tokenization’) would not be sufficient to bridge the gap between the blockchain and the real world. As a solution, the Korean government has plans to migrate the current real estate registry to blockchain networks. This migration might bring certain advantages, such as facilitating the potential integration with smart contracts, and preventing attempts of manipulating the records with the assistance of a decentralized storage system. Smart contracts do not appear to be ‘smart’ enough, at least for the moment. However, a bright enough future still awaits, as NLP techniques are currently showing impressive advancements, and one day they are expected to enable the embracing of contract language and contract law’s ambiguity into smart contracts.