정부는 ‘도시재생 뉴딜’ 정책을 중심으로, 도시쇠퇴에 대응하여 2017년에 전국적으로 추진하는 뉴딜사업 중 51곳을 시범사업으로 선정하여 실시하고 있다. 인천지역에서는 6개 도시재생 뉴딜사업 안에 사업을 주도해 나갈 앵커사업으로 3개의 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 본 연구에서는 이 중에 1개의 가로주택정비사업을 선정하여 전통적 가치평가(DCF 등) 방법으로 평가한 결과, 사업성이 낮아 사업추진이 어려운 것으로 나타났다. 따라서 전통적 가치평가방법의 단점을 해결할 방안으로 실물옵션 기법에 대하여 국내 부동산 전문가들의 인식도를 조사한 후, 그 대안적 가치평가 방법으로 제시하고자 하였다. 본 연구의 설문조사 결과, 실물옵션을 실무에서 적용하기 어려운 이유로 실물옵션에 대한 이해부족이 높게 나타났다. 따라서, 부동산 분야에서 실물옵션 기법을 도입하기 위해서는 최고 의사결정권자 등이 신뢰하고 쉽게 이해할 수 있도록 보다 많은 실증 연구 사례가 필요하다. 본 연구의 실증사례는 순현재가치법(NPV)에 의한 사업의 가치(타당성)가 -198백만 원으로 사업을 포기할 수밖에 없다. 그러나, 유한만기 실물옵션 기법 중 블랙-숄즈 모형에 의한 사업가치(ENPV)는 1,343백만 원, 이항-트리 모형에 의한 사업가치(ENPV)는 1,316백만 원으로 사업추진이 가능함을 확인할 수 있다.
The government has selected and implemented 51 of the nationwide new deal projects in 2017 as a pilot project in response to urban decline, centering on the policy of 'urban regeneration new deal'. In the Incheon area, three Block-unit Housing Rearrangement Projects are underway as anchor projects that will lead the project within six urban regeneration new deal projects. In this study, as a result of selecting one street housing maintenance project and evaluating it using the traditional valuation method (DCF, etc.), it was found that it was difficult to promote the project due to its low business feasibility. Therefore, as a way to solve the shortcomings of the traditional valuation(DCF) method, we tried to investigate the real estate experts' perception of real options and then present them as an alternative valuation method. As a result of the survey of this study, the lack of understanding of real options was high because it was difficult to apply real options in practice. Therefore, in order to introduce the real-life option technique in the real estate field, more empirical research cases are needed so that the top decision makers can trust and easily understand. The empirical case of this study is that the business value(ENPV) under the Net Present Value Act(NPV) is -198 million won and the business has to be abandoned. However, among the finite expiration option options, it can be confirmed that the business value for the business value of ENPV by the Black-Scholes model is 1,343 million won and the business value by ENPV of the binomial-tree model is 1,316 million won.
