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신도시 택지개발사업지역에서 토지가격 결정요인에 관한 연구

정태윤 ( Jeong Tae Yun )
한국부동산연구원|부동산연구  28권 1호, 2018 pp. 79-90 (총 12pages)
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본 연구는 주택지의 가격결정모형을 추정하여 신도시 주거용 토지의 가격 결정요인 알아보고자 하였다. 이를 위해서 경상남도 김해시 장유신도시 지역에서 택지개발사업으로 조성된 주택지 1,000여 필지의 실거래 가격자료를 대상으로 헤도닉 특성이 주택지 가격에 미치는 영향을 GLS 분석방법과 분위수 회귀분석방법을 이용하여 분석하였다. 본 연구는 주택지 가격과 그 오차가 정규분포를 가질 때 조건부 평균을 추정하는 GLS 추정결과와 비교하기 위해 주택지 가격이 대칭적이지 않고 정규분포를 가지지 아니할 때 조건부 분위수별 추정을 위해 분위수 회귀분석 모형을 사용하였다. 그 결과 가격 분위수별로 해당 특성이 미치는 영향의 차이를 확인할 수 있었다. 경과 연수변수는 음의 영향을 보였지만 일정기간을 경과하면 다시 양의 영향을 보이는 것으로 나타났으며, 그 반전기간은 고가주택지 분위수에서 좀 더 높은 값을 보였다. 신도시 주택지 중에서 점포 겸용택지의 긍정적인 영향이 가장 크게 나타났으며, 주택지의 수요자는 도로에 한면만 접한 토지보다 두면이상 접한 각지의 토지, 부정형토지보다는 사각형의 토지를 선호하는 것으로 나타났다. 각지는 주택지의 일조권 개선에 긍정적이며, 인접대지 경계로부터의 이격거리로 인한 건축면적의 감소가 적기 때문에 이 같은 결과를 보인 것으로 판단된다. 점포겸용택지 변수는 저가 주택용 토지에서 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 저가의 주거용 토지가 대부분 임대형 주택 건부지로 사용되는 경향이 많아 자가 거주용 주택 건부지와 다른 특성을 가지기 때문으로 보인다. 주거용 토지가격은 가격 수준에 따라 다른 특성을 지니며, 담보가지의 평가와 부동산 정책의 입안에 있어서 이를 고려하여야 할 것으로 보인다.

도시재생 뉴딜사업의 최적 사업지구 선정조합에 관한 연구

박재호 ( Park Jae Ho ) , 김종우 ( Geem Zong Woo ) , 유정석 ( Yu Jung Suk )
한국부동산연구원|부동산연구  28권 1호, 2018 pp. 23-37 (총 15pages)
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유전 알고리즘(Genetic Algorithm) 과 분단탐색법(Branch & Bound Method)은 문재인 정부의 핵심적인 부동산 정책인 도시재생 뉴딜사업에서 대상지역을 선정할 때 제한된 예산범위 내에서 사업의 효과가 큰 사업지구들을 지역균형을 고려하여 합리적으로 선정하는 유용한 방법론이다. 2017년 도시재생 뉴딜 시범사업에서는 각 광역지자체가 최대 3곳의 사업지구를 신청할 수 있고, 국토교통부는 이 중에서 중심시가지형 13곳, 경제기반형 2곳을 선정하며, 공공기관제안형 도시재생사업을 별도로 광역지자체에서 신청받아 10곳을 선정할 계획이다. 그런데 사업의 효과만을 기준으로 사업지구를 선정하면 지역균형발전에 부정적인 영향(1곳도 선정되지 않는 지자체 발생)을 미칠 수 있으므로 이에 대한 고려가 필요하다. 그러므로 본 연구에서는 최적화 모형을 구성하기 위해 유전 알고리즘 및 분단탐색법을 응용하여 지역균형발전 조건을 만족하면서 사업효과를 극대화하는 최적 사업지구조합을 도출한다. 이러한 방법론은 경우의 수가 대단히 많아 직관적으로 해결하기 불가능한 조합 최적화의 문제를 해결하는데 매우 적합하며, 부동산학뿐만 아니라 다양한 분야에 응용할 수 있는 방법론임을 2017년 도시재생 뉴딜 시범사업 선정사례를 통해 알 수 있었다. 향후 중앙정부가 특정목적의 제한된 예산을 각 지자체들에 배분하는 사례에서 이 방법론을 적용한 결과가 합리적인 기준이 될 것으로 기대한다.

장기 미집행 도시계획시설 중 도시공원을 위한 보전/개발 공간의사결정 시스템

윤은주 ( Yoon Eun-joo ) , 송은조 ( Song Eun-jo ) , 정윤희 ( Jeung Yoon-hee ) , 김은영 ( Kim Eun-young ) , 이동근 ( Lee Dong-kun )
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Long-term unexecuted urban parks will be released from urban planning facilities after 2020, this may result in development of those parks. However, little research have been focused on how to develop those parks considering conservation, development, spatial pattern, and so on. Therefore, in this study, we suggested an optimization planning model that minimizes the fragmentation while maximizing the conservation and development profit using ACO (Ant Colony Optimization). Our study area is Suwon Yeongheung Park, which is long-term unexecuted urban parks and have actual plan for private development in 2019. Using our optimization planning model, we obtained four alternatives(A, B, C, D), all of which showed continuous land use patterns and satisfied the objectives related to conservation and development. Each alternative are optimized based on different weight combinations of conservation, development, and fragmentation, and we can also generated other alternatives immediately by adjusting the weights. This is possible because the planning process in our model is very fast and quantitative. Therefore, we expected our optimization planning model can support “spatial decision making” of various issue and sites.

도시철도 교통서비스가 주택가격에 미치는 영향

배상영 ( Bae Sang Young ) , 정의철 ( Chung Eui-chul ) , 이상엽 ( Lee Sang Youb )
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Urban railway transportation services are multi-dimensional. Not only providing a station where commuters take trains, but the services also include several factors such as the number of railway lines, the number of trains per day, whether the lines are directly connected to a metropolis, and the amount of time to reach major employment centers. Extending the traditional studies which analyzed the proximity premium on prices of housing in surrounding areas, this paper examines the capitalization effects of urban railway transportation services on housing prices. Employing a hedonic pricing approach, we empirically estimated the capitalization effects using a sample of apartments located in 31 cities in Gyeonggi Province. We found that railway transportation services have significant capitalization effects on apartment prices in surrounding areas. Including railway transportation services variables in the hedonic price estimation improved the explanatory power of the model as much as 15.5 percent point. More specifically, apartment prices in surrounding areas are higher as the nearest railway station has more railway lines and more frequent trains. If a railway line directly connected to Seoul passes a station and as the time to reach major employment centers in Seoul from the station is shorter, prices of apartments in surrounding areas of the station are also relatively higher. All these findings suggest that, rather than constructing new railway lines, extending existing railway lines to frequently and promptly travel to Seoul and major employment centers in Seoul can provide more benefits to railway users in Gyeonggi Province.

GIS 자료를 활용한 도시 재개발 주변 지역의 일조 환경 분석

강정은 ( Jung-eun Kang ) , 박수진 ( Soo-jin Park ) , 김재진 ( Jae-jin Kim )
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본 연구에서는 고층 건물 신축에 의한 주변 지역의 일조 환경 변화를 계절별로 분석하였다. 지리정보시스템(geographic information system, GIS) 자료를 이용하여 부산광역시 부경대학교 일대를 중심으로 지형과 건물을 구축하고, 고층 건물 건설 전과 후에 대해 계절별로 일조 모델을 수행하였다. 고층 건물 단지 건설 전에도 대상 지역의 남동쪽에 위치한 아파트 단지와 남쪽에 위치한 봉오리산의 영향을 받아 일조 차단 영역이 넓게 나타났다. 고층 건물 단지 건설에 의해 주변 지역의 일조 시간이 감소하였고, 일출과 일몰 시간대에는 일조 차단 면적이 증가하였다. 일출 1시간 후의 경우에는 춘분(1.60%), 추분(1.58%), 하지(1.50%), 동지(1.36%) 순으로 일조 차단 면적이 증가하였다. 부경대학교 동쪽(남쪽)에 건설된 고층 건물 단지는 일출(일몰)시 서쪽(동쪽)으로 1,000m(750 m) 이상의 지점까지 일조가 차단되었다. 특히, 부경대학교 내부에서는 춘분, 하지, 추분, 동지에 각각 46.61%, 22.75%, 58.56%, 11.31%의 일조 시간이 감소하였다. 부경대학교 기숙사 건물에 대해 겨울철 1주일 동안 일조 시간을 조사한 결과, 남쪽 고층 건물 단지 건설은 기숙사 건물 서쪽(남쪽) 벽면의 일조 면적을 30.91% (49.45%) 정도 감소시켰다.

행정중심복합도시 예정지 선정과정

권용우 ( Yong Woo Kwon )
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GIS기반의 도시진단시스템 개발에 관한 연구

문병채 ( Byoung Chae Moon ) , 박종천 ( Chong Chul Park )
한국공간정보학회|한국GIS학회지  10권 3호, 2002 pp. 385-406 (총 22pages)
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최근 컴퓨터와 프로그램 기술의 발달에 힘입어 세계 여러 국가들이 도시계획 및 관리에 GIS를 이용한 과학적 방법이 활발히 모색되고 있으며 일부 도시들은 또한 그로 인한 가시적 성과를 얻어내고 있다. 지금까지 도시계획 및 관리에 GIS가 가장 성공적 이고 활발히 응용되고 있는 분야가 도시계획결정내용 조회(照會)시스템이었으나, 최근 틀어서 도시계획형 업무까지도 활발히 확대 · 응용되고 있다. 이러한 배경에서 본 논문은 도시지리정보를 바탕으로 도시계획수립을 위한 각종 지 구선정이나 구분을 하는데 GIS가 효과적으로 활용될 수 있다는 데에 바탕을 두고 ‘GIS를 이용한 도시진단시스템을 개발’ 하는데 목적을 두고 연구되었다. 현재 추진되고 있는 각종 도시계획사업을 위해서는 도시계획사업지구 선정이나 사업지구 구분이 보다 과학적으로 행해져야 하고, 또한 그러기 위해서는 도시가 가구 (Black)별로 과학적으로 진단될 필요가 있을 것이다. 여기에는 객관적 척도가 필요하며, 이 척도를 GIS에 기반한 시스템 설계를 통해 척도의 수준별로 자료를 분석해낼 수 있을 때 이들의 규명은 가능할 것으로 보인다. 따라서 본 논문에서는 이에 필요한 시스템 개발과 사례지역에의 적용을 통한 활용 가능성을 연구했다.

수도권 1기 신도시의 관리 우선지역 선정에 관한 연구

남재형 ( Jaehyeong Nam ) , 김흥순 ( Heungsoon Kim )
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본 연구의 목적은 수도권 1기 신도시 46개 동을 대상으로 인구·사회, 산업·경제, 주택환경 등 다양한 변수를 고려한 종합쇠퇴지수를 구축함으로써 동별로 쇠퇴가 심각한 관리 우선지역을 선정하는 것이다. 연구 방법으로는 도시의 쇠퇴에 영향을 미치는 인자를 도출하고 인자분석(Factor Analysis: FA)을 이용한 가중치를 부여하여 종합쇠퇴지수를 구축함으로써 동별 쇠퇴 정도를 파악하였다. 분석결과, 평촌신도시와 일산신도시는 도시 전체적으로 수용 가능한 수준의 쇠퇴양상을 보이는 것으로 판단되었으며, 분당신도시는 가장 쇠퇴하지 않은 지역으로 분석되었다. 반면 산본신도시와 중동신도시는 과반수의 지역이 쇠퇴지역으로 분석되어서 심한 쇠퇴를 겪고 있는 것으로 파악되었다. 이들 쇠퇴지역은 비교적 일관된 특성을 보이는데, 특히 인구구조적 특성과 경제적인 특성이 두드러지게 나타나고 있다. 이들 쇠퇴 지역의 경우 대체적으로 낮은 주택가격과 정체된 주택가격 변화율을 보이며 노인과 기초생활 수급자 등 경제적 기반이 약한 집단이 밀집한 지역이거나, 지역내의 경제활동기반이 취약한 특성을 보였다. 본 연구는 기존의 도시 쇠퇴에 대한 판단과 대응 방안이 광역적이고 일반적인것에 문제가 있음을 인식하고, 보다 정밀하고 상황에 맞는 도시쇠퇴 관리를 위하여 도시의 쇠퇴를 보다 세밀하게 파악함으로써 우선적으로 쇠퇴관리가 필요한 지역을 도출하였다는 점에서 연구의 의의를 갖는다.