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이번주 핵심 키워드

주택금융규제정책이 공동주택가격에 미치는 영향 연구 - 서울 및 수도권을 중심으로 -

김상엽 ( Kim Sang Yup ) , 엄수원 ( Eum Soo Won ) , 윤만식 ( Yoon Man Sik )
한국부동산학회|부동산학보  81권 0호, 2020 pp. 87-102 (총 16pages)
5,600
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정부는 가계부채 문제해결과 더불어 주택가격안정을 목적으로 다양한 주택금융규제로 주택시장에 개입하고 있으나, 주택금융규제의 정책효과는 가계부채증가 억제나 주택가격안정과 같은 정책 목표를 달성하지 못하는 경우가 많다. 본 연구는 주택금융규제와 주택담보대출의 관계, 그리고 주택담보대출과 주택가격의 관계의 분석에 목적을 두었다. 즉, 주택금융규제 수단인 LTV, DTI, DSR의 주택담보대출 조절 효과를 개입ARIMA모형으로 분석하고, 주택담보대출이 주택가격에 미치는 영향을 VEC모형으로 분석함으로써, 규제정책의 유효성을 평가해보고, 가계부채 억제와 주택가격 안정화에 효과적인 주택금융규제 정책에 대한 시사점을 제시하고자 하였다. 분석 결과, 주택금융규제 수단인 LTV, DTI, DSR 규제가 동시에 강화의 방향으로 사용되었을 때에만 개입 효과가 발생하였으며, 주요거시경제변수 중 공동주택가격에 미치는 영향은 소비자물가지수(CPI), 종합주가지수(KOSPI), 광의통화량(M2) 순이었고, 주택담보대출의 설명력은 기간이 경과 할수록 설명력이 증가하였으나 상대적으로 매우 낮은 수준이었다. 그러므로 단기적인 주택가격 조정 목적으로서 주택금융규제 정책의 한계는 명확히 인식되어야 하며, 주택가격을 안정시키거나 부양하기 위한 수단으로 주택금융규제를 이용하는 데에는 신중을 기해야 한다.

투기과열지구 및 조정대상지역 지정의 정책적 효과에 관한 연구

양완진 ( Yang Wanjin ) , 김현정 ( Kim Hyunjung )
5,300
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문재인 정부 출범 이후 투기과열지구의 지정을 통한 투기 수요를 억제하려는 움직임에 더해 조정대상지역이 대거 지정되었다. 해당 정책은 시행된 지 약 2년이라는 시간이 지났으며, 2020년 1월 현재, 경기도 및 부산 일부 지역에서 지정이 다시 해제됨에 따라 주택시장에 투기 열풍을 불러올 것이라는 우려도 있다. 이러한 부동산 투기 수요 억제책의 지정 및 해제에 따른 의견이 분분한 가운데, 대표적인 부동산 투기수요 억제정책으로 알려진 투기 과열지구 및 조정대상지역 지정의 정책 효과에 대한 평가가 필요한 시점이다. 이에 본 연구는 투기과열지구와 조정대상지역 지정 정책의 효과를 해당 정책 시행 이후의 국토교통부 실거래가 자료를 활용하여 실증분석하였다. 정책의 효과를 측정하기 위해 이중차분분석을 활용하였으며, 조정대상지역의 지정 효과에 대한 분석은 수도권, 부산, 세종을 대상으로 진행하였다. 분석결과, 세종을 제외한 대부분의 지역에서 정책 목표와는 반대로 실거래가를 상승시킨 것으로 분석되었다. 투기과열지구의 지정 효과 분석은 투기과열지구와 조정대상지역이 동시에 지정된 경기 광명과 조정대상지역만 지정된 경기 고양ㆍ남양주를 대상으로 하였으며, 규제 정책의 목표와는 달리 경기 광명에 지정된 투기과열지구 정책은 실거래가를 상승시키는 역효과를 보인 것을 확인할 수 있었다. 본 연구는 선행연구가 부족한 조정대상지역에 대한 정책효과가 투기과열지구를 함께 분석하였다는 점에서 차별성을 갖는다. 본 연구의 결과를 통하여 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 정책은 수도권과 비수도권 등 지역의 부동산시장 규모와 특징 등을 반영하여 능동적으로 시행하여야 한다는 정책적 시사점을 도출할 수 있다.

노무현정부 부동산정책의 교훈과 문재인정부의 부동산정책 방향 - 주택정책을 중심으로 -

김경민 ( Kim Kyeung Min ) , 이창석 ( Lee Chang Suck )
한국부동산학회|부동산학보  71권 0호, 2017 pp. 20-33 (총 14pages)
5,400
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본 연구는 역대 정부의 부동산 관련 정책을 비교하고 문재인정부의 합리적인 부동산정책의 방향을 제시함으로써 정책 기조를 꾸준히 유지하였다. 노무현정부와 문재인정부 부동산정책을 비교하고 부동산시장의 안정성을 제고하는 합리적 정책방향을 제시하고자 하는데 본 연구의 주안점을 두었다. 부동산시장의 반응은 투기과열지구 확대지정 및 DTI·LTV강화 등을 통한 인위적인 규제정책을 통하여서는 하우스푸어만을 양산한다는 사실에 주목하였다. 문재인정부의 부동산정책은 정권창출 이후 줄곧 규제 일변도로 정권 창출 이 후 단기간에 6차례나 되는 부동산시장 관련 정책을 쏟아낼 정도로 가속도를 내고 있다. 이러한 급격한 변화 및 규제는 역기능 또한 적지 않다는 점에서 이를 해쳐나갈 정책대안을 제시한다. 본 연구를 통하여 부동산시장에 있어 규제정책이 시장에 있어서 단기적으로는 가격을 조절하는 기능으로 작용 할 수 있을 것이나 풍선효과 등 정책 실패를 결국은 규제보다는 시장 자율을 통한 정책방향으로 선회하는 것이 합리적인 정책방향이라 할 것이다.

주택정책에 따른 서울 자치구별 주택시장 반응에 대한 연구

이우민 ( Wumin Lee ) , 김경민 ( Kyung-min Kim ) , 김진석 ( Jinseok Kim )
6,100
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부동산의 물리적 특성상 주택시장은 공간적으로 다양하게 분화된다. 그러나 주택시장을 대상으로 시행되는 주택정책은 지역에 따른 세부적 시장 분화를 반영하는데 한계점을 보이고 있다. 본 연구는 향후 주택정책의 효율적인 시행을 위해 자치구별 정책에 대한 반응의 차이를 알아보았다. 2003년에서 2018년까지의 주택정책을 월별로 조사하고 두 종류로 구분하여 가중치를 부여한 뒤 각 자치구의 지정지역 현황에 따라 자치구별 주택정책지수를 수립하였다. 주택정책지수가 자치구별 아파트시장에 미치는 영향을 분석하기 위해 VECM 모형을 구축하고, 이를 기반으로 충격반응분석과 분산분해분석을 시행하였다. 분석 결과 주택정책은 시장가격변화에 반응하여 수립되나 반대로 주택정책이 주택가격에 미치는 영향력의 크기는 주택가격이 주택정책에 미치는 영향에 비해 미미한 것으로 나타났다. 또 주택정책이 주택 가격에 유의한 효과를 미치는 지역은 서울 동북권 위주의 일부 지역에 한정되는 것으로 확인되었다. 이와 같은 결과는 서울 내에서도 자치구별로 주택정책에 대한 반응에 차이가 존재하며, 따라서 주택정책 시행 시 보다 미시적인 지역별 반응 양상 차이에 대한 세부적 고려가 필요함을 보여준다.

정부정책이 부동산 투자에 미치는 영향 -부산지역 조세정책을 중심으로-

오철환 ( Oh Chul-hwan ) , 이찬호 ( Lee Chan-ho )
한국세무회계학회|세무회계연구  63권 0호, 2020 pp. 87-116 (총 30pages)
7,000
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[연구목적] 본 연구는 정부가 2017년 8월 2일 발표한 ‘8ㆍ2 부동산 대책’ 이후 부산지역 부동산 가격이 지속적으로 하락하면서 심각한 부동산 침체를 겪고 있는 시점에서 부산지역을 대상으로 하여 정부정책이 부동산 투자에 미치는 영향을 조세정책을 중심으로 실증적으로 검증하고자 한다. [연구방법] 이를 위해 정부정책은 양도세 강화, 보유세 강화, 대출규제, 그리고 1순위청약자격 및 전매제한 강화 측면에서 각각 살펴본다. 연구자료는 부산지역 일반투자자 및 부동산업 종사자 341명을 대상으로 설문지를 수집하였으며, 연구방법은 기술통계량 분석, 상관 관계 분석, 그리고 다중회귀분석을 각각 활용한다. [연구결과] 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 부산 조정대상지역 선정에 따른 양도세 및 보유세 강화는 부산지역 부동산 투자의향에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 조정대상지역 선정에 따른 대출제한 강화는 부산지역 부동산 투자의향에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 조정대상지역 선정에 따른 1순위청약자격 강화 및 전매제한 강화는 부산지역 부동산 투자의향에 통계적으로 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. [연구의 시사점] 이상의 결과에 의하면, 2019년 시점에서 부산지역 부동산 투자에는 정부정책이 일정 부분 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 부산지역 부동산 경기회복을 위해서는 정부 규제정책의 완화를 고려할 필요가 있을 것으로 판단된다. 또한 본 연구를 통해 검증된 부산지역 부동산 정부정책의 효과는 향후 정부당국이 부산지역 부동산 시장에 대한 정부정책 수립에 도움이 될 것으로 기대된다.

한국 부동산정책 변천사

이종원 ( Jong Won Lee )
한국행정사학회|한국행정사학지  27권 0호, 2010 pp. 135-161 (총 27pages)
6,700
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본 연구는 한국 부동산정책 변천사를 살펴보면서 한국 부동산정책의 기본방향을 제시하기 위해서이다. 이 연구에서 한국 부동산정책 변천사가 검토되고 있으며 향후 한국 부동산정책의 기본 방향은 다음과 같은 점이 강조 되어져야 할 것이다. 첫째, 부동산정책의 일관성 및 신뢰성 확립이다. 둘째, 부동산정책은 선조치적으로 수립해야 한다. 셋째, 부동산정책에서 주택정책의 목표는 실질적인 주거복지 달성이어야 한다. 넷째, 지속적인 확고한 의지를 가진 부동산정책의 위상설정이 필요하다. 다섯째, 부동산정책도 전국적이 아닌 지역화 전략이 필요하다.

부동산정책 발표에 대한 주식시장 반응에 관한 연구

한덕희 ( Deok Hee Hahn )
한국금융공학회|금융공학연구  15권 2호, 2016 pp. 29-51 (총 23pages)
6,300
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본 연구는 2001년 이후의 부동산규제강화정책과 부동산규제완환정책에 대한 유가증권시장과 코스닥시장의 실효성을 분석하기 위해 사건연구 및 BFL 검정을 하였으며, 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 부동산규제강화정책은 유가증권시장에서는 KOSPI와 대형주에 영향을 준 반면, 코스닥시장에서는 영향을 주지 못한 것으로 보인다. 둘째, 부동산규제완화정책은 유가증권시장과 코스닥시장 모두에서 영향을 준 것으로 보인다. 셋째, 부동산규제강화정책에 대해서 유가증권과 코스닥의 대형주시장이 시장보다 하락하여 추가적인 영향이 있는 것으로 나타났고, 부동산규제완화정책의 경우 유가증권과 코스닥의 대형주시장과 중형주시장이 시장에서 시장전체와 대비하여 추가적인 영향이 있는 것으로 나타났다. 넷째, BFL 검정결과 비교구간별로 부동산정책 발표일 전후의 변동성이 유의한차이를 보이지 않는 것으로 나타났다. 전체적으로 볼 때, 부동산규제강화정책은 유가증권시장에서 그리고 규제완화정책은 유가증권시장과 코스닥시장에 영향이 있는 것으로 생각되며, 주식시장의 변동성에는 달리 영향을 주지 않은 것으로 보인다.

부동산 관련 정책에 관한 두 가지 단상

이준구 ( Joon Koo Lee )
한국경제학회|한국경제포럼  9권 4호, 2017 pp. 1-25 (총 25pages)
6,500
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이 논문은 부동산정책과 관련된 두 가지 주제에 대해 논의하고 있다. 하나는 우리 사회의 부동산시장이 정부의 간섭 없이 전적으로 자율에 내맡겨도 될 만큼 안정적 이라고 평가할 수 있는지의 여부에 관한 논의다. 최근의 두 정부는 경기부양을 위해 부동산 투기억제 장치를 거의 모두 풀어버림으로써 언제든 투기바람이 불어오기에 알맞은 상황을 조성했다. 최근 우리가 목격한 부동산 투기광풍은 이와 같은 정책기조의 변화가 성급한 것이었음을 의심의 여지없이 보여주고 있다. 이를 보면 우리 사 회에서는 아직도 부동산 투기 억제가 답이라는 사실을 깨닫게 된다. 이 논문에서 다룰 두 번째 주제는 종합부동산세를 좀 더 적극적으로 활용하는 방안 의 모색이다. 출범 직후부터 많은 논란에 휩싸이던 종합부동산세는 보수정권이 집 권하자마자 상당한 정도로 무력화되는 운명을 맞게 되었다. 최근 경제학계에는 부 동산 과세를 적극 활용함으로써 경제의 효율성을 높일 수 있다는 인식이 점차 커지고 있다. 이런 관점에서 본다면 종합부동산세를 무력화시킬 것이 아니라 오히려 강 화해 나가는 것이 올바른 정책기조라고 말할 수 있다. 종합부동산세는 원래 부동산 투기 억제장치로 도입된 것이지만, 효율성과 공평성의 측면에서 장점이 많은 조세 다. 이런 관점에서 종합부동산세를 위한 변론을 해 보려는 것이 이 논문의 또 다른 목적이다.

부동산의 재생 및 유통 촉진을 위한 부동산 투자 법제의 역할에 대한 검토 -일본의 경험을 중심으로-

조재진 ( Cho Jae Jin ) , 김상진 ( Kim Sang Jin )
한국법학회|법학연구  76권 0호, 2019 pp. 103-140 (총 38pages)
7,800
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일본은 부동산 특정 공동사업법을 활용한 다양한 비즈니스 기회가 창출되고 있다. 법 개정에 의해 개발자 및 일반 계약자 등의 민간 사업자가 부동산을 취득하여 개발하거나 재건축하고, 리모델링 등의 가치상승을 시켜 수익을 전망한다는 생각을 투자자와 금융기관에 설명하고 필요한 선행 투자자금을 조달하는 것이 훨씬 쉬워진 것으로 보인다. 구체적인 활용으로서 우선투자 대상 부동산을 취득하여 관리하는 것만을 목적으로 한 다른 회사인 SPC에 운영을 위탁할 수 있도록 개정 부동산 특정 공동사업법에 규정하였다. 판매권유도 위탁하고 싶으면 또 다른 권한을 가지도록 규정하고 있다. 또한 투자대상 부동산과 그 가치상승 등의 아이디어를 투자자와 금융기관에 설명하고 이해를 얻기도 한다. 다른 회사인 SPC를 만들고 자신과 운용위탁계약 등을 체결하고 국가 특례사업자로 신고한다. SPC와 부동산 특정 사업계약을 체결한 전문 투자자 및 금융기관에서 SPC의 계좌에 자금을 입금 받아, 이 자금을 통해 부동산을 취득하여 가치를 상승시키고, 세입자를 붙이는 등 다르게 판매한다. 매각 대금에서 지금까지 들어간 취득비용과 공사비, 자신의 보수, 부동산 거래세 등이나 은행에 상환을 앞당겨 남은 이익을 투자자에게 분배하고 종료한다. 우리나라는 최근 도심에서 부동산 사업으로 주목받고 있는 것은 역근처 등 입지가 좋은 활용되지 않는 토지나 구분 소유권을 스스로 매입하여 공용 부분과 전유 부분의 개수를 실시하여 매각 또는 임대하는 매입 재매각 사업이다. 입지가 좋고, 저렴한 것도 있어서 수요가 확대되고 있다. 또한 대형 물류시설 개발 러시가 일어나고 있지만, 최첨단 물류 시설은 전체에서 낮은 비율이지만 수명이 도래한 창고 개축 수요도 크다. 이 경우에도 부동산의 취득 및 수리에 필요한 선행 자금조달이 과제가 되는데 토지의 구매와 비슷한 물건의 대량 구매 등 많은 자금이 필요한 경우 일본법상의 도산격리 방식을 고려하는 것이 적절하다고 생각 된다. 투자자의 공동출자에 의한 주식회사를 만들거나 다른 증권화 제도를 만드는 것을 비교하는 것도 의미있는 작업이다. 법인세의 과세(익명조합 단계에서 과세되지 않고 익명조합원이 이익을 분배 받은 단계에서 과세), 신탁수익이 불필요해짐에 따른 사업의 타당성과 유연성의 확보, 자산유동화 계획의 작성 절차가 불필요 한 것 등 이점이 있다고 생각된다. 부동산의 증권화는 부동산의 가치를 소액화 하여 여러 투자자에게 매각할 것이기 때문에, 물건의 내용뿐만 아니라 법률·세무·회계 등의 체크를 하는 것이 필요하다. 또, 개발자뿐만아니라 금융에 강한 펀드 매니저 및 감정인, 엔지니어링 보고서 작성, 법률가, 회계·세무사 등 다양한 분야의 참여가 필수적이며, 결과적으로 대도시에만 할 수 있는 것이 아니냐는 지적이 있다. 그러나 잘 살펴보면 지방 도시에서도 증권화의 구조를 사용해 현지 투자자와 금융기관으로부터 자금을 조달하고 부동산의 재생을 실행할 수 있을 것이다. 지방의 역근처에는 노후화가 진행된 빌딩이나 상업시설이 많으며 지역의 기념물인 역 건물이 낡은 채로 방치되는 것은 지역의 활력 감퇴로 이어질 수 있다. 이처럼 부동산의 재생이 촉진되면 지역 경제 활성화에도 이바지할 것이다. 본 연구는 일본의 부동산 특정 공동사업법을 활용한 다양한 비즈니스 기회로부터 발생하는 법적, 정책적 특징에 대하여 검토하였다.